Metodi di finanziamento del mercato immobiliare

Panoramica: Il finanziamento immobiliare può essere suddiviso in due macrocategorie principali, ciascuna progettata per obiettivi specifici di investimento immobiliare.

• Finanziamento per lo Sviluppo (Development Financing): Questa categoria è progettaata per facilitare l’acquisizione e il successivo sviluppo di una proprietà. Fornisce supporto finanziario non solo per l’acquisto della proprietà ma anche per il suo sviluppo e miglioramento. Questo tipo di finanziamento è ideale per investitori e sviluppatori che intendono intraprendere progetti di costruzione, ristrutturazione o altre attività di valorizzazione sulla proprietà acquisita.

• Finanziamento per l’Acquisizione (Acquisition Financing): Questo tipo di finanziamento è rivolto all’acquisto di proprietà o portafogli immobiliari già in grado di generare reddito. È particolarmente adatto per investitori che cercano di acquisire proprietà con flussi di entrate consolidate, come edifici commerciali produttivi di reddito o proprietà in affitto.

Tipologie di Rimborso:

• Rimborso Bullet: In questo schema, il mutuatario tipicamente rimborsa l’intero capitale alla

  scadenza del prestito, mentre paga gli interessi a date di pagamento programmate. Questo metodo è comunemente utilizzato quando il mutuatario prevede un pagamento in un’unica soluzione o una realizzazione di ricavi alla scadenza del prestito.

• Rimborso Ammortizzato: Invece, un piano di rimborso ammortizzato prevede pagamento regolari che coprono sia gli interessi che il capitale. Questo pagamento sono distribuiti lungo la durata del prestito, riducendo gradualmente il capitale residuo. Questo metodo è scelto quando i mutuatari preferiscono un approccio più sistematico e prevedibile per ripagare il prestito nel tempo.

  Il finanziamento immobiliare rientra tipicamente nella categoria medio-lungo termine, con durate superiori a 18 mesi. Questa preferenza per termini estesi è guidata dai vantaggi offerti dal regime di imposta sostitutiva, come stabilito dagli articoli 15 e successivi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 601/1973.

  
  

  • Finanziamento per lo Sviluppo: Struttura e Componenti

  Il finanziamento per lo sviluppo generalmente include l’utilizzo di più linee di credito, ciascuna progettata per soddisfare esigenze finanziarie specifiche. Queste linee di credito sono strutturate per fornire al mutuatario le risorse necessarie a finanziare, in tutto o in parte, i seguenti aspetti:

• Acquisizione dell’Asset: Una delle linee di credito è destinata all’acquisizione della proprietà. Questa viene attivata al completamento del trasferimento di proprietà, garantendo i fondi necessari per questa fase cruciale del progetto di sviluppo.

• Pagamento dell’IVA: Un’altra linea di credito è indirizzata a coprire l’IVA associata all’acquisizione e/o allo sviluppo della proprietà. Questo finanziamento è coordinato con le altre linee per far fronte agli obblighi fiscali specifici legati al progetto.

• Sviluppo Immobiliare (Capex Facilities): Inoltre, il finanziamento per lo sviluppo include una linea di credito destinata alle attività di sviluppo immobiliare, spesso chiamata capex facilities. Questa linea è utilizzata in varie fasi del processo di sviluppo, fornendo le risorse finanziarie necessarie per i lavori in corso e i miglioramento della proprietà.

Attività Propedeutiche al Finanziamento

Di particolare importanza sono le attvità propedeutiche che precedono l’acquisizione della proprietà e la firma dei relativi accordi di finanziamento, poiché fungono da condizioni preliminari per l’erogazione. Per facilitare questo processo, devono essere intrapresi diversi passaggi fondamentali, tra cui:

1. Coinvolgimento di Consulenti Indipendenti per la Due Diligence: È necessario avvalersi di consulenti indipendenti specializzati in pianificazione urbanistica, costruzione e autorizzazioni per condurre una due diligence completa. Questa analisi può rivelare problemi critici per il progetto di sviluppo immobiliare, come l’assenza di permessi richiesti o la non conformità agli obblighi verso le autorità pubbliche relativi alla proprietà.

2. Coinvolgimento di Consulenti Tecnici per i Rilievi: È necessario ingaggiare esperti di rilievi tecnici per effettuare valutazioni che possano svelare discrepanze in aspetti come i dati catastali, le condizioni paesaggistiche o le considerazioni ambientali riguardanti lo stato attuale della proprietà.

3. Coinvolgimento di un Notaio per una Relazione Notarile di 20 Anni: Un notaio deve redigere una relazione notarile ventennale. Questo documento può mettere in luce vari aspetti, tra cui vincoli e limitazioni sul trasferimento della proprietà o sull’esecuzione dei lavori di sviluppo pianificati.

Importanza della Due Diligence: Condurre una due diligence assume partocolare rilevanza nel contesto di una valutazione completa dei rischi di una transazione e nella preparazione meticolosa della documentazione finanziaria. Questo processo è cruciale per garantire una valutazione approfondita e la mitigazione dei potenziali rischi associati alla transazione. Inoltre, svolge un ruolo fondamentale nella compilazione e verifica accurata della documentazione finanziaria, migliorando la trasparenza e l'integrità complessiva della transazione.

Documentazione per il Primo Erogamento del Finanziamento: per facilitare il primo erogamento del finanziamento, il mutuatario deve fornire alla banca finanziatrice documenti aggiuntivi relativi alla proprietà e al suo sviluppo, tra cui:

1. Business Plan: Un piano strategico che dettaglia l’uso previsto della proprietà, come vendita o locazione, insieme ai flussi finanziari attesi.

2. Capex Plan: Un resoconto completo del programma di sviluppo della proprietà, compresa l’allocazione delle risorse finanziarie.

3. Cronoprogramma: Una timeline degli eventi e delle pietre miliari previste per lo sviluppo della proprietà.

4. Bozze di Contratto: Documenti relativi all'acquisizione della proprietà, inclusi contratti preliminari o accordi.

5. Permessi e Approvazioni: Evidenza dell'ottenimento di tutti i permessi e le approvazioni necessari per lo sviluppo della proprietà.

Questi documenti sono essenziali per il successo dell’erogazione del finanziamento e per la gestione trasparente del progetto di sviluppo immobiliare.

Meccanismo di Controllo nello Sviluppo Immobiliare: Durante la durata del prestito, viene generalmente istituito un meccanismo di controllo per monitorare l'avanzamento dello sviluppo immobiliare e l'utilizzo dei fondi forniti al mutuatario in vari intervalli. Questo meccanismo coinvolge tecnici indipendenti, nominati dal mutuatario in conformità alle preferenze della banca. Questi professionisti includono:

1. 1. Project Monitor: Responsabile della verifica dell'avanzamento corretto del progetto dal punto di vista amministrativo e contabile, garantendo il rispetto dei parametri finanziari.

2. Valutatore (Appraiser): Effettua valutazioni periodiche del valore dell’asset, comprese verifiche per la conformità ai parametri finanziari specificati.

3. Construc5on Manager: Certifica lo stato di avanzamento dei lavori e il loro completamento relativo, fornendo aggiornamenti tempestivi sulle fasi di costruzione.

   
   

La documentazione prodotta da questi professionisti può servire a vari scopi, tra cui il soddisfacimento dei requisiti di trasparenza da parte del mutuatario e il rispetto delle condizioni preliminari per l’erogazione delle tranche di finanziamento.

Rimborso Anticipato Obbligatorio e Linea IVA: Il mancato completamento dello sviluppo entro il termine specificato, ritardi nell’avvio del progetto o l’imposizione di misure che causano una significativa interruzione nella costruzione costituiscono tipicamente evento di rimborso anticipato obbligatorio del prestito o motivi per la risoluzione da parte della banca, tra altri potenziali fattori scatenanti. Per quanto riguarda una linea di credito per l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), il rimborso è generalmente previsto dai crediti IVA maturati e ricevuti dal mutuatario, come specificato in una clausola di rimborso anticipato obbligatorio.

Rimborsi Anticipati Parziali Obbligatori: I rimborsi anticipati parziali obbligatori possono essere attivati da vari fattori, inclusi atti di disposizione che coinvolgono la proprietà ed eventi patologici come distruzione o deperimento.

Per quanto riguarda gli atti di disposizione, le regole differiscono a seconda che il finanziamento sia associato a un unico asset o a più asset:

• Singolo Asset o Portafoglio Immobiliare come Unità: In questo caso, qualsiasi atto di

  disposizione che coinvolga la proprietà comporterà il rimborso completo del finanziamento.

• Multipli Asset o Asset con Più Porzioni: Se il finanziamento è relativo a più asset o asset con più porzioni, l’atto di disposizione di un asset o di una sua porzione comporterà un rimborso parziale del prestito. Questo rimborso parziale è generalmente calcolato come il maggiore tra (i) l'importo del prestito allocato all’asset o alla porzione ceduta, oppure (ii) il ricavato netto della vendita ottenuto dalla disposizione. Inoltre, possono essere previste disposizioni per il rimborso anticipato obbligatorio parziale degli importi ricevuti come acconto.

  
  

  Clausole Contrattuali Chiave nel Finanziamento Immobiliare: Diversi elementi contrattuali cruciali sono tipicamente inclusi negli accordi di finanziamento immobiliare, con un focus sulla mitigazione del rischio e sulla gestione finanziaria. Queste clausole includono:

• Requisiti Assicurativi: L’obbligo per il mutuatario di mantenere una copertura assicurativa adeguata per proteggersi contro la distruzione della proprietà, i danni o la perdita di reddito derivante dall’uso della proprietà.

• Utilizzo dei Risarcimenti Assicurativi: La definizione di come i risarcimenti assicurativi raccolti dal mutuatario debbano essere utilizzati, spesso regolata da clausole di rimborso obbligatorio che stabiliscono se i proventi dell’assicurazione debbano essere destinati al rimborso del prestito.

• Controllo dei Flussi di Cassa: La regolamentazione del flusso delle risorse finanziarie dell’azienda in conto corrente vincolato a favore delle banche finanziatrici, facilitando la gestione e il controllo finanziario.

Attività Preliminari nel Finanziamento per l’Acquisizione Immobiliare:

Il finanziamento per l’acquisizione di proprietà generalmente coinvolge una singola linea di credito, con la possibilità di una linea separata per l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) relativa a una specifica componente del prezzo di acquisto. Oltre alle attività preliminari menzionate nel contesto del finanziamento per lo sviluppo, i seguenti aspetti sono particolarmente rilevanti nel finanziamento per l’acquisizione immobiliare:

• Due Diligence sui Contratti di Locazione: Questa include un esame approfondito dei contratti di locazione associati all’asset da acquisire. Mira a individuare eventuali restrizioni sul trasferimento di proprietà, come diritti di prelazione o divieti di cessione come garanzia. Inoltre, valuta clausole relative a recessi o affitti non di mercato, che possono influenzare significativamente gli aspetti finanziari dell’acquisizione.

• Due Diligence sulle Garanzie di Affitto: Questo processo include una valutazione dettagliata delle garanzie per il pagamento dell’affitto, inclusi limiti sui nuovi beneficiari e potenziali problematiche relative all’importo massimo garantito.

• Due Diligence sulle Autorizzazioni Necessarie: Per garantire il funzionamento regolare delle attività all’interno della proprietà, è essenziale una due diligence sulle autorizzazioni e permessi necessari. Questo passaggio aiuta a identificare e affrontare potenziali sfide legali e operative.

Clausole di Protezione nell’Analisi dei Contratti di Locazione:

Nel trattare i contratti di locazione, che rappresentano la principale fonte di flussi di cassa per il rimborso del finanziamento, è fondamentale esaminare specifiche clausole per includere adeguate tutele nell’accordo di finanziamento. Queste clausole dovrebbero coprire:

• Rinuncia ai Diritti da Parte dell’Inquilino: Verificare se l'inquilino si è impegnato a rinunciare a eventuali diritti di prelazione in caso di trasferimento della proprietà, facilitando così la transazione.

• Diritti di Recesso dell’Inquilino: Esaminare la presenza di diritti contrattuali di recesso concessi all’inquilino, comprendendo le circostanze in cui l’inquilino può risolvere il contratto.

• Responsabilità per la Manutenzione: Assicurarsi che vi siano regolamenti chiari riguardo alle responsabilità per la manutenzione ordinaria e straordinaria e verificare se tali costi siano a carico dell’inquilino.

• Adeguamento e Modifiche del Canone: Valutare clausole relative ad adeguamenti e modifiche del canone, inclusi periodi di canone gratuito, aumenti progressivi e contributi alle spese in conto capitale (capex).

• Divieti di Cessione: Controllare eventuali divieti di cessione del contratto di locazione o dei canoni di affitto, che potrebbero influire sulla capacità del finanziatore di utilizzare il contratto di locazione come fonte di rimborso.

• Garanzie sui Canoni di Locazione: Determinare se vi sono garanzie per il pagamento dei canoni, che possono includere fideiussioni bancarie, depositi cauzionali o garanzie aziendali. Nel contesto dei contratti di locazione, è fondamentale incorporare clausole nell’accordo di finanziamento per affrontare i seguenti punti:

• Soddisfazione dei Contratti di Locazione: Se i contratti di locazione esistenti sono ritenuti soddisfacenti nella loro formulazione attuale, non dovrebbero essere soggettti a modifiche o eventuali modifiche non devono essere dannose per gli interessi dei finanziatori. Questo protegge la stabilità finanziaria della proprietà e gli interessi dei finanziatori, prevenendo cambiamenti che potrebbero influire negativamente sulla capacità di rimborso.

• Clausole Amiche dei Finanziatori: Nei contratti di finanziamento per lo sviluppo, è fondamentale garantire che i contratti di locazione, al momento della firma, siano conformi alle preferenze e ai requisiti dei finanziatori. Questi contratti dovrebbero includere clausole che si allineino agli interessi dei finanziatori e proteggano i loro investimenti.

Clausole per la Risoluzione Anticipata da Parte dell’Inquilino:

In caso di risoluzione anticipata da parte dell’inquilino, l’accordo di finanziamento dovrebbe includere diverse clausole chiave, tra cui:

• Sostituzione dell’Inquilino: L’obbligo di sostituire tempestivamente l’inquilino uscente con uno nuovo, di standing primario, entro un periodo di tempo ragionevole per garantire la continuità dei flussi di cassa a sostegno del finanziamento.

• Garanzie da Parte di Garanziatori: La fornitura di garanzie adeguate da parte di garanti di standing primario entro lo stesso periodo della firma del nuovo contratto di locazione, salvaguardando la stabilità finanziaria del contratto e gli interessi dei finanziatori.

• Mantenimento dei Termini Contrattuali: L’impegno a mantenere gli stessi termini e condizioni contrattuali con il nuovo inquilino in vigore con il precedente, garantendo la stabilità dell’accordo di finanziamento.

• Obbligo di Rimborso del Prestito: Una clausola riguardante l’obbligo di rimborsare anticipatamente il prestito se l’inquilino non è stato sostituito entro i termini concordati. L’entità dell’obbligo di rimborso può coprire l’intero finanziamento o una sua parte, a seconda che vi sia un singolo inquilino o più inquilini.

  
  

Garanzie Reali e Personali nel Finanziamento Immobiliare

Sia il finanziamento per l’acquisizione che per lo sviluppo possono comportare eventi comuni di rimborso anticipato obbligatorio, inclusi atti di disposizione della proprietà, danni assicurativi, indennità e rimborso della linea IVA.

Inoltre, i seguenti eventi sono applicabili a entrambe le tipologie di finanziamento:

• Cambio di Controllo del Mutuatario: Un cambiamento nel controllo del mutuatario o, per il finanziamento di fondi immobiliari, un cambiamento nella SGR, può attvare un evento di rimborso anticipato.

• Indennizzi da Contratto: Eventi di rimborso anticipato possono derivare da indennizzi relativi ai contratti di acquisizione o ai rapporti di due diligence. Il finanziamento immobiliare beneficia tipicamente di un pacchetto ampio di garanzie reali e personali, che possono includere:

• Ipoteca sugli Asset: Estendibile alle proprietà costruite durante lo sviluppo.

• Cessione in Garanzia dei Crediti: Derivanti da vari contratti, inclusi contratti di acquisizione, rapporti di due diligence, indennizzi assicurativi, contratti di sviluppo, locazioni e relative garanzie personali.

• Vincolo sui Conti Correnti del Mutuatario: Per tutelare gli interessi del finanziatore.

• Pegno sul Capitale Sociale del Mutuatario: Fornendo un interesse nella proprietà.

• Appendice di Vincolo su Polizze Assicura5ve: Associate alle proprietà finanziate.

• Garanzie Personali: Fornite, se presenti, dai soci del mutuatario, rafforzando ulteriormente la sicurezza per il finanziatore.